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    【热点评论】2013年总结

    发表时间:2014-4-17 15:48:00阅读次数:1834

    经纬: 调控转方式  市场未变天

    文/经纬行研究中心

     

    全国的房地产市场,经历了2012年的回暖,2013年的走势,曾因诸多不明朗因素,而让业界充满期待,而又忐忑。如今,已经进入2014年,回顾2013年,收获多于挑战——2013年,中国经济基本面,终于实现了增速止跌回稳;新一届政府,对楼市的直接干预性表态明显减少;购房需要在多重抑制之下,依然活跃,楼价上涨的主势未变;但另一方面,政府对楼市调控的必要性并没有降低;抑制楼价过快上涨的任务依然没有完成;普通大众因持续上涨的楼价,和继续收紧的房贷政策,消费能力可能减弱;房产税的推进,虽然原地踏步,但必然性更加清晰。

    从十八大到十八届三中全会,再到中央经济工作会议的召开,通过一年时间的观察,新一届政府对楼市调控的思路转变也愈加清晰。业界普遍认为,中央政府的调控思路,从以行政手段为主,追求短期效果,转向建立以“双轨制”和新税制为主的长效机制;从“抑需求”主导转向“增供应”并重;但长效机制的建立还需要一段时间,行政手段也不会立即退出。

    2013年,广州针对住宅市场的限购、限贷、限售措施继续实施,并且先后通过3月份的“新国五条”细则以及11月份的“穗五条”而继续收紧,市场需求和开发商的涨价行为得到一定抑制,但和全国楼市的主流走势一样,广州住宅成交保持活跃,价格继续上升。官方公布的数据,2013年前11个月,广州十区新建住宅网签面积和均价,分别增长了0.19%和13.61%;存量住宅市场,继续保持了比新建住宅更快的增长,网签量价分别增长了54.69%、17.5%。购买住宅受限,投资性需求继续流向办公、商业类物业。2013年前11个月,广州办公、商业网签面积虽然分别下降了15.45%、12.37%,但主要是受供应减少的影响,同期的吸纳率均达到105%,是近几年的最高水平;其中办公性质的公寓产品,以及品牌开发商的低总价商铺,尤受追捧。

    在市场成交活跃,以及规划利好、市区土地稀缺等因素的多重影响下,各大开发商2013年在广州的拿地热情不减,屡创新地王。全市共产生了9个新地王,其中海珠区南洲路地块、荔湾区珠江隧道口以西地块的楼面地楼分别达到21750元/平方米及19638元/平方米;2013年广州市十区土地一级市。ú缓ひ担┕渤晒Τ鋈糜玫358.24万平方米,总成交金额582.61亿元,折合楼面地价6108元/平方米,比2012年上涨134.46% 住宅用地,市区的三旧改造地块受追捧;商服用地,新功能区金融城是热点;国家级新区南沙的推地也明显加快。

    展望2014年,预计在中央层面,保障房建设的推进力度会进一步加大,广州土地出让“限价竞配套”的方式会继续推行,对中小户型的配比要求也不会减少;房产税的准备工作会进一步推进但全面开征的可能性也不大。广州市场,目前大众的普通住宅消费依然活跃,但房产税开征的预期,以及广州2013年11月开始实施的二套房首付7成等因素,会影响大众的购买能力和价格预期,所以成交量也难有进一步的大提升,价格会继续保持上涨,但涨速会有所放缓。

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