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    经纬行研究中心对广州五一楼市监测数据显示,五一广州楼市除个别楼盘外,均呈现丁财两不旺态势。经纬物业(中国)有限公司董事长兼总经理区俊文认为,未来三个月内,楼市将呈量价齐跌态势。成交量将下跌30%左右,成交价将下跌10%-15%。在政策调控已经见效的情况下,呼吁政府应逐步回调并优化政策。

    背景解读:远水救不了近火 新政被迫出台

    为什么说415新政的出台是迫不得已?我有四个方面的解读。第一个方面,房价大幅飙升,房价地价进入恶性上涨。面对2009年全球金融;,中央提出了4万亿的救市政策。为了保八,中央及地方政府都出台了不同程度的政策来保证房地产市场的平稳发展?硭缮踔劣行┕瓤硭傻幕醣艺,再加上天量的新增货币,这是2009年房价飙升的关键原因。

    房价飙升,房企资金链从2008年的紧缺状态进入2009年的极度充裕状态。因此大中城市在下半年不停的出现地王,开始出现面粉和面包竞相涨价的恶性循环。居高不下的通货膨胀压力,尤其是大中城市老百姓生活成本的提高,让中央感受到了压力。

    广州房地产市场是其中的典型之一,包括上海、深圳、北京,房地产市场都出现了井喷的现象。2009年广州房地产市场的成交量创历史新高,在中国经济最危险的时候达到了978万平方米的销售面积。在2009年广州房价上升了30%—50%,个别项目升幅超过了50%,可以媲美香港。

    第二个方面,中央政府出台了多种抑制房价快速上涨的措施,但远水救不了近火。从2010年初到两会期间,中央出台了很多的房地产政策,如明确要求地方增加保障房供应。广州开始大规模进行的旧城改造,已经从地方政府的任务上升到中央甚至是国家的政策。尽管这些政策都可以很大程度的遏制房价的快速上涨,但毕竟远水救不了近火,短期内没办法增加供应来遏制房价的快速上涨。

    第三个方面,这一轮房价的快速上涨,根本原因在于房地产市场供求结构性失衡。1—3月份,广州以及其他大城市房价飙升,只是区域性的飙升,是由于区域性供不应求造成。 这导致个别的楼盘房价一天一个价,或者是不用市场调研,仅增加10—20套的新货量,就要提价5%—10%,从而测试市场可以接受的程度。

    面对房价快速上涨,但短期内又没有办法增加供应的时候,中央不得已只好采取休克疗法——通过打压需求来将房价快速上涨的势头来遏制住。这就是我对新政出台背景的解读。

    效果剖析:未来三个月 量价下滑必成事实

    经纬研究中心对五一广州楼市监测的显示,新政在半个月时间内成效初见。我推测,在未来三个月内,量价下滑必成事实,而且下滑的速度不会太低。成交量会下调30%左右,成交价格会有10%—15%下降。

    在房地产市场受到过度压制的情况下,未来3—5个月是非常好的调整期,也是调整市场心态的过程。在2008年房地产市场前景不明朗的情况下,大部分开发商都在控制开发量,因此今年无论是否有新政,供应和成交量必然是下降的。这是其一。

    其二,8月份之前,市场上基本上没有新盘推出。但在8、9月份之后,无论是广州还是其他地区,都有较大的新政货量推出。在市场处于观望的情况下,再加上较大的新增供应,价格必然会出现相应的下调。

    呼吁建议:政策应点到即止 逐步回归到市场调节

    房地产发展相对成熟的市场,改善型买家是市场成交的中坚力量,不是高端物业的投资者,也不是年轻的首次置业者。此次新政对改善型消费者和刚性需求者的影响非常大,这是我最担心的。

    中央希望政策一步到位,首付从20%上调到30%,对于首次置业的目标人群和消费者而言是不良的信号。以家庭为单位一刀切的将改善型的首付提高到50%,这也是不合理的。

    今年八、九月份新增供应释放,而且供应量不小的时候,如果改善型买家没有动力进行正常健康的消费,房地产市场怎么办?我认为新政的成效已经达到了,是时候点到为止了。建议在在未的3—5个月内,政府归政府、市场归市场。因为新增供应量在八、九月份大量的释放,到时候会有新的定价规则,政府无为而治会更好。

    鉴于新政调控主要目的是压房价,因此在效果已经显现之后,政府应优化政策局部回调。将首次置业首付保留30%,对于个别的消费者可以适度宽松的做法。首次置业90平方米以下的买家可以采取首付20%的做法。

    对改善型置业者,可以从50%的首付过渡到30%,应该增加买家的信贷评估政策,按照收入和税收证明,判断可以给多少的按揭,或者是在贷款利息上给予微调。

    目前新政对于第三套住房完全不给予贷款,我认为可以给予40%—50%的贷款,同时要增加资产审查。无论是首次置业还是首次投资的客户应分门别类的操作,而不是一刀切。

    广州是房地产市场全国商品化和市场化过程中最早的城市,也相对很成熟。在房价疯狂上涨的时候,广州没有跟很多大城市一样飙升。2009飙升的比例也比不上国内的北京、上海、深圳和杭州等城市。因此我认为广州的基础是稳定的,而且是踏实的。希望广州市政府和房管局不要过度的配合中央政策,不但广州发展商和老百姓、购房者受到新政的影响,而且市场进行了有效的调整。

    最后,建议广州市国土房屋管理局和市政府,不要过度配合中央的调控政策。政府不要用太多的行政调控来干预房地产市场,要相信市场自我调控的能力。在有效的金融体系下,通过市场的方式,一样能够使房地产市场健康有序的运行。

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